低価格ホテル計画の再検討と地方都市の雇用創出

給油所併設サービス実現に焦点

タイ石油公社(PTT)は国内の石油と天然ガスのコングロマリットですが、非石油部門の強化と広く顧客を獲得するために、自社の給油所に低価格ホテルを建設する計画を再検討しています。

エグゼクティブ・バイスプレジデントのスチャット・ラマット氏は、国内にあるPTTの給油所に低価格ホテルを設置することについて、国内のホテル運営企業6社から共同事業のオファーを受けていると述べました。年内には提携企業を決めるとしています。この事業について、合弁会社またはPTTの子会社どちらになるにしても、建物の管理はホテル運営企業に委託する予定です。向こう3〜5年以内にタイ全土に渡って、PTT社の給油所50カ所に低価格ホテルを建設することを計画しています。各ホテルの客室数は70室、1泊700バーツ程度になるでしょう。

ホテルが建設されるガソリンスタンドは大通りに面していなければなりません。各ホテルの建設に3.5ライ(1ライ=1,600m2)の広さが必要となります。 「ホテル事業は大きな収益にはならないかもしれませんが、給油所の新しいサービスを成功させたいと思っています。」とスチャット氏。また地方都市ではガソリンスタンドを中心とした小規模な街の形成や雇用創出に一役立ちたいと考えています。それに加えて、PTT社は国内外の自社給油所併設のショップをオープンするために、中小企業が販売するタイブランド商品を探しています。その計画のために複数のブランドと交渉してきました。

PTT社がタイで初めてオープンしたテキサス・チキンは、今年バンコクと郊外で合わせて9店舗オープンする予定で、各店舗につき600〜700万バーツの投資が必要です。テキサス・チキンの支店数は年内までに20店舗を目標にしています。スチャット氏によると、同社は最近フアセンホンという中華レストランのフランチャイズ権を獲得し、PTT社の給油所やショッピング総合ビルでのオープンを予定しています。

同社がフアセンホンの契約にサインするために10年かかりました。現在、国内にはフアセンホンが20店舗ありますが、向こう5年以内に200店舗まで増加させる見込みです。顧客層を広げるため、PTT社は100カ所以上の給油所について、顧客にわかりやすいデザインに変更しました。向こう2〜3年で1,500カ所の給油所についてもデザイン変更を予定しており、1.4億バーツの費用がかかる計画です。さらに、もっと郊外からもアクセスしやすい場所に給油所を設置することを計画しています。現在、全国で小規模給油所が20カ所運営されています。PTT社の計画では、今年、さらに50カ所の小規模給油所をオープンし、年内までに全部で70カ所所有する予定です。この計画には1カ所あたり1,500〜1,800万バーツの投資が必要です。PTT社の株は先週金曜日タイ証券取引所の終値で393バーツ、1バーツ下がって、11.9億バーツで取引を終えています。

人気店が連なるバンコクのオフィスビルは入居する企業に就職するサラリーマンをターゲットにしています。

オフィスビルは企業へオフィスだけを提供しているわけではありません。カフェ、レストラン、コンビニやフィットネス、美容院など、リテイラーは新店やビジネスチャンスに適した場所を探しており、各方面からその要望が高まる中、それに対応するための出店スペースを確保しています。

オフィスビルに入居したいと考える飲食店やサービス業のオーナーたちは、オフィスビルで就労するサラリーマンや、入居する会社へ就職活動の一環として面接などで訪れる学生、企業へ訪問する他の会社の人たちをターゲットにしたビジネスを行っているからです。

JLL株式会社のタイ不動産情報センターによると、バンコク全域のオフィスビル内で賃貸可能な店舗スペースは約150万平方メートルです。その大部分は地下部、1階、2階にあります。ただし、シーロムコンプレックス(セントラル)、サイアムタワー(サイアムディスカバリー)、セントラルワールドのオフィス、ピラットタワー(エムクオーティエ)、エンポリアムタワー(エムポリアム)のようなオフィススペースと商業施設どちらも混在する建物は含まれていません。

オフィスビル内にある店舗用スペースの賃貸料は立地、人の出入りの回転、通りに面しているか、ビルそのものの質や知名度のようないくつかの条件によって変動しますが、良い立地ですと1階部分で月に1平米1,500から2,500バーツ、人気のない場所で700から1,000バーツです。スペースに限りがあることと、入居する企業のオフィスワーカーたちの高い需要の為に、賃貸料は同じビル内でもオフィススペースに比べ断然高い傾向にあります。

上層階や地下のフロアの賃貸料は比較的安価です。上層階でも高い賃料を求める場合も例外的にはあります。その例として多いのは中2階や2階で駅と直結する場合に該当します。

ビジネスにおける適材適所:オフィスビルの1階にある典型的な店舗は、飲食店や銀行の支店です。近年、スターバックス、オウ・ボン・パンなどの有名コーヒーショップはこのようなオフィスビルの1階で強い存在感を出しており、そこに入居する企業に就職している人たちだけでなく、近隣の会社員たちに向けてもイメージが良いです。PTT社の子会社であるカフェアマゾンは、駅では御馴染みのコーヒーショップですが、スターバックスなどと同様に商業施設やオフィスビルへも進出しており、オフィスビルで就労する人たちへアピールしています。

コンビニはオフィスビルの中でも新たな需要を生み出し、また違った小売り形態となります。特にセブンイレブンはオフィスビルへ積極的に進出しています。あまり人の出入りのないフロアでは、店舗は強いアピールポイントとマーケティング戦略をもって潜在的顧客を待ち構えています。フィットネスセンターと同様にフードコートやスーパーマーケットもまさにその代表例と言えるでしょう。

フードコートはオフィスビル内の地下または上層階でよく見られる店舗形態です。主にビル内で勤務する従業員を顧客としていますが、近隣にいる人々にとっても魅力的だと思われます。

歩行者がよく利用するオフィスビル内では、地下と上層階から簡単にスーパーマーケットまでアクセスできます。例えば、セントラルフードリテール社はサトーン通りにあるエンパイアタワーの地下、ワイアレス通りにあるオールシーズンズプレイス内CRCタワーの2階でトップスマーケットを運営しています。

慎重なアプローチ: リテイラーはオフィスビルへの進出へかなりの関心を寄せていますが、店舗の配置や場所を選択する際には慎重になります。人の出入りの回転や人口密度(ビルの利用者だけでなくそれ以外の訪問者も含む)はビルを選ぶ際の最優先事項です。人の出入りの回転が良ければより多くの人が店を訪れ、その分売り上げも見込める一方、適切な場所へターゲット層の顧客を呼び寄せることができます。

同様に、オーナーはテナント業者にできるだけ早くスペースを借りてもらう必要はあるものの、自分のオフィスビルにとって安全なリテイラーであるかについては非常に神経質になるものです。一般的に有名なブランドは好まれます。その一方で、無名の飲食業者であってもビルの利用者向けに手ごろな価格で食事や飲み物を提供することについても支持しています。ビル内店舗ビジネスとして実現性があるかどうかを重視しているのです。

Win-winの好機:バンコクで、立地条件の良いほとんどのオフィスビルには空き賃貸スペースがほぼ無く、満杯の状態です。可能なスペースの多くは新規物件かリニューアル工事の物件です。供給が引き締まる一方で、ブランドショップや新企業が設立される中で、新たなビジネスチャンスを従来の商業施設以外の場所に求めるリテイラーからの引き合いはとめど無い状態です。

元々店舗利用の為に設計されていない、広大な一階フロアスペースを有するオフィスビルのオーナーは、この高まる需要を獲得するためにスペースの形態変更を検討するかもしれません。不動産賃料でより多くの収益を得るだけでなく、ビルの競争力を高めることによる為です。企業テナントがオフィスビルを選ぶ際、優先事項の中に店舗サービスも入っています。

日本食チェーン店の拡大進出

消費の冷え込みとは対照的に、今年度、セントラルレストラングループは日本食レストラン「ちゃぶ屋とんこつらぁ麺Chabuton」と「吉野家(Yosinoya)」の2ブランドについて出店数を増やす予定です。そのためには日本的なサービスを提供することが出来る優秀な人材が必要不可欠となります。日本語を話せるスタッフだけでなく、そのスタッフを教育することが出来る日本人求職者も必要となります。この事業を成功させるために多くの優秀なスタッフを獲得するために同社では準備を始めています。

ポル・スリデーン氏によると、計画では下半期にChabutonは2店舗、Yoshinoyaは5店舗を新たに出店し、その投資額は合計5,500万バーツに上ります。また、今年度のChabutonにおける支店数は15〜16店舗に到達し、Yoshinoyaについては20店舗にもなる見込みです。

「Chabutonの第1四半期の売り上げは前年度と同じでした。しかし、変動費の見直しや不採算店舗の閉店により最低限の目標は達成したと言えるでしょう。」(同氏コメント)

さらに、過去2年間同業他社の新規出店が止まらない激戦状態にも関わらず、タイ国内の日本食レストランの潜在需要はまだ伸びしろがあると言います。

100億バーツ市場と呼ばれる日本食レストランビジネスは、健康志向の消費者増加に伴う売り上げ増と新規出店により、今後数年は年10%ずつ成長し続ける見込みです。従業員の数も増やしていく方針で、優秀なスタッフの育成や新規人材雇用に力を入れています。(現在タイ国内には2,000店舗もの日本食レストランがあります。)

昨年度は、消費者からの意見を集めるため、Chabutonの新規出店はしませんでした。この調査により、もっと魅力的なメニューが求められていることがわかりました。
そしてメニューの変更を実施しました。元々の3分の1までメニュー数を減らし、7つの人気メニューだけに絞りました。また3ヶ月ごとにスープとトッピングを新しくしました。

「我々は2〜3年以内に高級ラーメンといえばChabutonと言われるようにしたいですね。」(同氏コメント)

新規出店とは全く違う視点ですが、同社はモバイルアプリケーションやオンライン注文システムの開始により、今後更なる消費者獲得を目指しています。

同社はChabutonの売り上げが今年度10〜14%増の2.6億バーツを見込んでいます。また、Yoshinoyaを新たな和食丼ぶりレストランとして、今年の8月にオープンする予定です。
新しいYoshinoyaは、若者と家族連れをターゲットに日本風のおしゃれで心地のよい雰囲気が特徴です。

 「Yoshinoya事業は2017年度最初の3ヶ月は好調で10%増でした。しかしながら、現在の経済状況と消費の低迷の影響を受けている印象があります。」(同氏コメント)

Yosinoyaの売上は、今年度25%増の2.5億バーツを見込んでいます。